- Отдел по вопросам прокуратуры, уголовных наказаний и стратегий
- Отдел по борьбе с преступностью
- Отдел законопроектной деятельности и администрирования
Законы об объектах недвижимости. Кадастры.
- ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
–
сделки с недвижимостью
–
регистрация сделки в суде
–
право использования недвижимости в качестве залога
–
правовой кадастр
- ЗАКОН О ФОРМИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
–
разделение недвижимости
–
обременение
–
кадастр объектов недвижимости
–
кадастровая карта недвижимости
Процедура записи (регистрации) в Финляндии прав собственности и арендных прав на недвижимость
Регистрация (запись) права собственности на недвижимость производится в Финляндии путем получения через районный суд т.н. «крепостной записи», т.е. объявления о переходе прав. Сделка с недвижимостью является правовым действием определенной формы. Для обеспечения законности купли-продажи официальное лицо, утверждающее сделку, должно в присутствии продавца и покупателя (или их уполномоченных представителей) совершить заверение купли-продажи. В качестве таких официальных заверяющих выступают такие служебные лица, как инженеры-землеустроители, а также отдельно назначаемые районным судом частные уполномоченные по заверению сделок с недвижимостью. Права собственности на недвижимость могут переходить и не только путем совершения двусторонних сделок, но и в результате наследования. Документ о распределении наследства не подлежит заверению по указанной выше процедуре, а вместо этого, как правило, составляется и подписывается юристом, выступающим в качестве уполномоченного по разделу имущества между наследниками, или же, как вариант, подписывается самими наследниками-дольщиками и заверяется подписью двух лично не заинтересованных посторонних свидетелей.
Заявление на объявление в суде о переходе прав собственности подлежит подаче в течение 6 (шести) месяцев с момента совершения купли-продажи. Типовые бланки такого заявления имеются в районном суде. Покупатель может составить заявление самостоятельно или силами своего юридического представителя. Сегодня большинство заявлений поступает по почте (в перспективе и в электронном формате). Если права собственности принадлежат непосредственно продавцу (объявлены в суде), то, как правило, к такому заявлению не требуется прикладывать дополнительно ничего, кроме купчей и справке об оплате налога на передачу имущества, так как правильность ранее зарегистрированных прав и личные данные сторон проверяются районным судом самостоятельно в своей регистрационной базе данных. Покупатель оплачивает налог на передачу имущества в размере 4% от цены продажи. Деньги переводятся через банк на счета Налогового управления. При необходимости заявитель обязан представлять и дополнительную информацию, например, в случае с наследством, для которого помимо документа о распределении наследства может требоваться справка о родстве (при невозможности проверки давнего родства в реестре населения), купчие о наследственных долях и проч. При невозможности выяснения каких-либо обстоятельств решение по заявлению может быть отложено, например, если условием передачи прав собственности выступает полное получение цены продажи, - до предоставления справки об оплате цены продажи (или по прошествии максимально установленного срока отлагательства – в пять лет). Решение по заявлению может быть также отложено при наличии в реестре данных о принудительном аресте недвижимости в счет покрытия задолженности. При этом решение откладывается до отмены аресте (т.е. урегулирования задолженности) или же до принудительной реализации недвижимости на аукционе.
В качестве справки, подтверждающей оформленную в суде передачу прав, заявителю выдается выписка из реестра. Обычный размер взимаемой пошлины составляет 65 евро.
При невозможности полного выяснения прав собственности но наличии достаточной степени вероятности законности получения этих прав заявителем, районным судом может быть дано объявление, как правило, публикуемое только в официальной газете. Этим объявлением предлагается тем, кто может с большим правом претендовать на недвижимость, заявить об этом в течение шестимесячного срока в районный суд. Как правило, таких заявлений не следует, и районный суд официально передает права заявителю. Как правило, это касается недорогих участков, права на которые остались без оформления еще многие десятки лет назад. Из состава участка может быть продана и его доля, т.е. определенная часть, на которую также необходимо получить объявление о передаче прав в суде. После предоставления такого объявления о передаче прав собственности на часть участка, районный суд направляет соответствующее уведомление в землеустроительные инстанции, которыми производится оформление части участка как самостоятельный участок – единица недвижимости.
Строения относятся к недвижимости (участку, единице н.) в качестве ее материальной составляющей. Отдельно права собственности на строения не регистрируются. При продаже участка недвижимости в рамках той же сделки строения также переходят новому владельцу, в т.ч. и при принудительной реализации на аукционе. Распоряжение квартирами в многоквартирных домах происходит через жилищные акционерные общества (кондоминиумы). Такое АО обладает правами собственности на земельный участок и при желании «приобрести квартиру» необходимо купить акции этого АО, дающие право на распоряжение соответствующей квартирой. При аренде квартиры можно подать заявление о регистрации прав аренды, однако на практике это не делается, т.к. права квартиросъемщика и так защищены в достаточной мере в ином порядке. В Финляндии аренда является вещным правом.
Владение акциями на недвижимость или квартиры – основная форма собственности в Финляндии в такой сфере, как жилье. Имеется также возможность аренды участка и записи прав аренды объявлением в суде. Арендатор может по согласованию застраховать участок, при этом строения будут материальной частью арендных прав, а не участка недвижимости, и следовать за ними, например, при передаче этих арендных прав. Муниципалитеты, как правило, не продают своих участков, а сдают их в аренду.
Запись (регистрация) прав аренды производится по той же процедуре, что и оформление прав собственности с оплатой такого же по размеру налога на передачу имущества, который взимается и при продаже, т.е. передачи арендатором прав аренды другому. Для такой передачи необходимо наличие в договоре аренды соответствующего права на передачу без согласования с арендодателем. Тогда арендатор вправе также и оформлять в районном суде закладные под свои права аренды и использовать их как гарантийное обеспечение долговых обязательств.
В реестр прав собственности и закладных заносятся и некоторые другие данные, например, сведения об аресте недвижимости или прав аренды, а также о полученном государственном кредите на лесовосстановительные и лесоводческие мероприятия. Кроме того, можно регистрировать такие права, как пенсионные или договор о разделе прав распоряжения. Родители, которые продавали свое хозяйство детям, раньше часто оформляли регистрацию прав пенсионного обеспечения, когда дети брали на себя обязательства предоставления возможности родителям проживать на данной недвижимости и получать определенное обеспечение от своих детей. Договор о разделе прав распоряжения – это договор, в котором стороны, владеющие долями недвижимости или арендных прав, согласуют, какими частями объекта они распоряжаются.
Полученные заявления о регистрации прав, как правильно, удовлетворяются. Если такое заявление отклоняется, то заявитель вправе обжаловать это решение в суде второй инстанции и далее в Верховном суде. Районный суд может также самостоятельно исправить свое решение при обнаружении неправомерных оснований его принятия. При изменении решения вразрез с интересами какой-либо стороны необходимо получить на то разрешение от этой стороны. «Истинный собственник» недвижимости может в суде по исковой процедуре защищать свои права, требуя их подтверждения. При удовлетворении такого иска районный суд обязан самостоятельно без заявления внести соответствующие данные собственника в реестр.
В общей сложности в Финляндии ежегодно производится до 500 тыс. записей (регистраций), из которых более 100 тыс. – передача прав собственности, около 300 тыс. – залоговых прав и 8 тыс. особых прав, причем большинство постановлений принимается аппаратом судов. Всего около 15% решений принимается юристами-стажерами, получившими диплом юриспруденции, а до рассмотрения судьями доходит не более 2% дел.
Для печати
 |
